第４話 不動産としての団地 その１
築３０年超の公団の不動産としての価値・・・。
タワー型マンションが、竹の子のように生えて、ファミリー
タイプの専有面積が平均９０㎡という２１世紀、この公団
という物件について、不動産としての価値があるかどうか。
(写真は記事とは関係ありません。公団ウォーカーさんからお借りしています。)
基本的に新築マンション分譲が、不動産会社のＡ面的業務
とすると、その分譲したマンションを数年後、数十年後売却
する際お世話になる中古物件仲介が、Ｂ面的業務となるで
しょうか。
このＢ面的、中古物件仲介の中でも、団地の売買は、あまり
積極的に取り組みたいと思われない分野というのが正直
なところでしょう。
まず、仲介手数料が安い→売り上げ立たない。
仲介手数料は売買価格に対してかかるものですので、価格が
安ければ、その分、手数料も低い、ということです。
両手仲介（売り側・買い側 双方から手数料をもらう）であっても、
なかなか数字がのびず、しかし古い分、調べないといけないことも
多くて、手間はかかる・・・、ということなんですね。
販売活動としても、古い、狭い、駅から遠く不便、という不動産的
三重苦を背負っている公団も多く、なかなかメリットを伝えづらい
物件であるところも、業界的に嫌われる要因でしょう。
それでも、請け負ったからには販売しなくてはいけない。となると、
残すところは価格的な部分でメリットを出すことになります。
しかし、販売価格の設定を安くすると、先ほど書いたように、手数料が
入らないということになります。
ピカピカ高機能新築マンション分譲を販売する手間と利益率、
公団を仲介する際の手間と利益率、それを考えると、新築マンション
がじゃんじゃん建つのは、当然のことのように思います。
しかし、、、
世間の団地に対する評価に比べ、団地住民の居住満足度は
意外に高いです。
基本的に、「住めば都」ということで、住んでしまえばどこでも
それなりに満足するかとは思いますが、ここまで世間の評価と
実際に住んでいる住民の評価が、かけ離れている物件も少ない、
と個人的には思います。
住んでしまうと、回りも同じような箱物に収まっている同族意識
からでしょうか、住人同士のコミュニケーションがとりやすいよう
に思います。
芝刈りや、自治会を通じて、自然に共同意識が築かれるように
なっているのでしょうか。。。
基本的に団地は敷地が広い、のびのびしている感じ、しませんか？
見た目にも、芝生や緑が多いかと思います。
あくまで、私の団地の場合ですが、団地の棟と棟の間は
芝生で覆われ、団地内の桜は時期になると満開になります。
はなみずきや、藤棚、猫柳、キンセンカ、きんもくせい、
などなど、一物件あたりのグリーン持分（？）の多い物件です。
人間関係、環境ともに、「住みやすい」ということが
いえるよう思います。
実際、売買の取引事例でも、団地内売買、
つまり団地ピープルが、団地内に引っ越すということが多いと
聞いています。
エレベーターなしの４階から、近くの棟の１階へ、また、
団地内の賃貸棟から、分譲棟へ、などなど。
団地という「小宇宙」の価値を、実際に住んでいる人々自身が
価値を認めている証拠ではないでしょうか。
自由市場において、需要と供給のバランスによって、価格が
決まりますが、不動産の場合も、この原則が当てはまります。
もちろん路線価や、公示地価、税金を算出するときのもとになる
価格など、固定化された価格はあります。それらは低くすぎたり、
高すぎたりで、なかなか直接、実際の取引に当てはめることは
難しいことも多いです。
結局、その時々のタイミングや、世相、各家庭の事情など、
それぞれの「ドラマチック」な取引事例の積み重ねが、相場を
形成しています。
団地に当てはめると、住人の高齢化によって、通常、ほかの階
より割安感のある１階が、ほかの階より２～３割高かったりします。
需要が、供給を上回っているわけですね。
バブル後、築後３０年オーバーの公団は、価格的には下落の
一途をたどっています。中古不動産の中でも、片隅に追いやれ
がちな公団ですが、それでも住人たちによって、不動産価値を
保つ努力が今日も続けられています。
早速６月始めの日曜日は芝刈り＆廃品回収です！
つぎの回で、もう少し団地の不動産価値についてお話したいと
思います。
団地を違う視点からみた興味深いお話です。
古い中古公団を購入するときに、いくら安いといっても考えさせられる問題はその資産価値です。
新築マンションの1/3以下で取引される（もちろん面積も狭いのですが）こともある激古の団地の場合はどこに価値を見出して購入するかで結論は違ってきますよね。
私もちょっとは考えて購入したので、そのうち記事にしたいところです。
こんなことするのは私だけ？と思ったら、仲間探しに
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こんにちは。かなり本格的なDIYリフォームされていらっしゃるようで、興味深く読ませていただいています。
実は私も公団を建てる前に、そこを建てる建築会社の寮になっていたという5階建て公団型の賃貸住宅（５F）に住んでいます（築37年）。住み始めてから今年で6年目になるのですが、周りは戸建てばかりで、遠くに公団、その向こうに山を望む、南向きのバルコニー。冬場の結露、夏場の天井の照り返しにもめげず、結構気に入って住んできました。最近不動産屋から購入を勧められ、その方向で考えていたのですけれど、１Fバルコニー横の壁に大きなクラックが発生しているのを発見し、ちょっとどうしようかという気になっています。
今まで管理組合が自主管理してきたのを、業者に任せてすぐの出来事。やはり自主管理では専門の知識がなく、大変みたいです。建物は手入れ次第といいますが、この先どのくらい住めるのでしょうかねえ･･･。友人には、今回買ってしまったら、次転売は無理じゃない。。。などと言われる一方、300万ほどかけてリフォームしている階下の住人は、まだまだ住めると楽観的。（にならざるをえない）彼女はイギリスに暮らしていたので、古い建物には慣れているのです。
私も古いものは好きだし、この時代の公団のコンセプトは素敵だと思っているので、建物の強度さえ大丈夫なら住みたいのですが・・・。ちなみに裏に建っている公務員住宅はほぼここより少し後に建てられたようですが、7ヶ月ほどかけて大規模な耐震工事＋スケルトンリフォームでほぼ新築のように生まれ変わっています。工費ですべてやってしまうので、無駄もなく、うらやましい限りです。ちなみに4階建て８戸分と３階建て６戸分（各戸６０平米以上はありそうです）で５０００万かかったそうですよ。
たうしゃんさん、コメントありがとうございます。
古い建物で気になるのはやはり、耐用年数や耐震性ですよね。
ここの団地も、築40年以上経っているんですけど、その点は正直言って分かりません。
天井などにクラックが入っていたり、心配な点はあります。
しかし、専門家の判断でも設計通り建てていればこの時代の団地住宅でもは耐震性には問題がないと公表していたので、それを信じるしかありません。
そして、建替え計画は全然ありません。
何度か中規模の地震にはあっていますが、新しいクラックが入ったりはしていないので、体感的には問題なさそうだ、と勝手に判断しています。
あとは管理状態です。
全体の管理状態で住みやすくなったり、すみにくくなったりします。
ここは全棟、水道の給水管はやり直してあったり、排水管の点検がきちんとされていたり、外装の塗り替え計画がきちんとしていたりしているので、管理はしっかりしているほうだと思います。
マンションは管理を買えということが言われる通り、古いマンションは管理次第で価値が決まるような気がします。
お返事どうもありがとうございました。
確かにマンションは管理次第ですね。
うちも福岡なので、３年前くらいの地震で風呂場側の壁や窓わくからヒビが入ったりしているのですが、あまり深くはないようです。
本日管理をお願いしている会社に電話してみたところ、この建物は築年数の割りにクラックは少ないとのことでした。また、この時代の建物はシンプルな構造で横の壁に窓がないのもいいそうです。気になるクラックも、コンクリが膨張してというよりは、何かがぶつかって崩れてきたという感じとか。バルコニーは構造体ではないので、そう問題もないようです。
自主管理で、あまり手をかけてなかった分、修繕積立金もかなりあるといわれました。水道の給水間と配水管はまだ交換はしてないのですが、給水の方は年に１回清掃しており、配水管を変えるのも、外付けになるので見栄えは良くないが、積立金で間に合うとのこと。
かなりしっかり建物自体は作られているようなので、購入に踏み切ろうと思っています。
リフォームにいくらくらいかけるかが悩みなのですが、タクローさんはDIY＆業者でどのくらいかかりました･･･？
私もDIYは好きなのですが、さすがに床や水周りは業者に頼もうと思っています。珪藻土くらいは塗りたいですが。
たうしゃんさん、購入してリフォームですね。
私の場合は最初に仲介業者からフルリフォームは400万以上かかると言われてびっくりしたことを思い出します。
いまとなっては、その金額の意味が良く分かりますが、ここの団地のケースでは水回りの設備と表面上の内装リフォームだと業者リフォームで250万円が最低ライン、フルリフォームだと500万以上というのが実際ではないかと思います。
記事にも書きましたが、浴室とキッチンのリフォーム代がポイントです。
ここはおそらく10年経っても土地の含み資産があるので買い手はあるとは思っていますが、たぶん20年でも住める気がします。
今回のリフォームの内容は業者に依頼すると550万円位のリフォームだと思いますが、セルフでも280万円位かかりました。
中古マンションのリフォームはどこまでやるかで、とても価格の巾ができるようですから、購入の場合でもリフォームの費用をよく検討されておいたほうがいいのではないかと思います。
費用について教えていただきどうもありがとうございます。セルフでも280ですか･･･。やはり結構かかるんですね。需要のある土地に建っている場合は、リフォームしがいもありますよね。
リフォームにお金をかけると、結局もう少し広くて比較的新しいマンションに手が届きそうな額になってしまうようで、今物件情報をいろいろ見たりもしています。
実際問題、公団や社宅、土地の価格の高い場合を除いて、プライベートなマンションの立て替えはほぼ難しいようで、20年住めたとして、その後どうなるのかなあというのが、懸念材料だったりします。ここは田舎なので45平米30戸5階建ての建物が約300坪に建っているのですが、（駐車場は平置き、屋根なし、駐車場代がかからないのがいいところです）建築基準法が変わり、立て替えになった場合は3階建て以上は建てられないことになっているのです･･･。
タクローさんのところはもう少し広そうですね。