第５話　不動産としての団地　その２

(写真は記事とは関係ありません。公団ウォーカーさんからお借りしています。)

団地の部屋は確かに狭い・・・。今の新築分譲の半分
ぐらいしかないかもしれません。

しかし、団地を「土地と建物」に分けて考えてみましょう。

実は団地は、専有面積（お部屋の広さ）に対する
土地の持分割合が、ほかの分譲マンションに比べて多い
のです。

団地もふつうのマンションも、一戸建てのように、直接土地
の上に自分の家が立っているわけではありませんが、
建物の建っている土地が借地でなければ、
お部屋の広さに応じた「敷地権」が、各部屋の所有者にも
あります。

たとえば、都心部の駅前やその周辺のような「商業地域」は、
建物が、上へ上へと伸びている分、一部屋に割り当てられる
土地の持分が小さい、といった感じで。

確かに、団地はびっしりどこまでも、同じような建物が並び、
一見密集性が高いように見えますが、全体の敷地面積が
広大なだけに、各棟の空間が確保されています。

また、私の団地の場合、高さが５階建てなのですが、たとえば、
１００㎡の土地に５部屋分の建物が建っているのと、１０部屋分
の建物が建っているのとでは、部屋数が少ないほうが、土地の
持分は多くなります。同じ土地面積ならば、低い建物のほうが、
土地の持分が多くなるわけです。

土地の持分が多い、というのは正直団地に住んでいるうちは、
あまり、メリットがないかもしれません。固定資産税の税率計算
も広いほうが、課税対象分が大きいだけ、税金も高くなりますし。

ただ、なんとなく団地の固定資産税、土地の持分の割りに、
安い気がするのですが・・・。建物分が、ずいぶん減価償却
されているからだと思いますが・・・。

で、建物がどんどん年をとって、減価償却していくのに対し、
なんと言っても、土地は「腐りません」。
最終的に建物の価値がゼロになっても、
（税法上は、１割は残りますが・・・）土地の価値は残ります。
なんとなく団地という極少居住空間にいながら、土地持ちの気分
を味わえませんか？
う～、こじつけでしょうか・・・。

また、最近の不動産査定の主流となっている、「賃貸したら」
で見てみましょう。
バブル時、一度あがったものの、その崩壊後、価格が
直滑降し、３分の一、４分の一になってしまっている団地
も各地、たくさんあると思います。我が団地も、そのひとつ
です。

価格が下がった　＝　不動産価値が下がった、

ふつう、このように考えます。でも、ちょっと見方を変えて、
人に貸す場合を考えてみると、団地もちょっとしたスター
になれる可能性が出てきます。

もし団地を人に貸したら、いくら取れるでしょうか。

以下、あくまで、説明としての事例なので、ご了承願います。

築３０年超、駅から１５分強、５０㎡前後の２ＤＫの物件として、
大体５０，０００円前後ぐらいでしょうか。もちろん時期や場所
によって、変動はあります。管理費とか固定資産税分と
して、毎月２０，０００円引くとして、手取りが毎月３０，０００円

家賃５０，０００円　－　管・固税　２０，０００円　＝　３０，０００円
年間の想定年収　３０，０００円　×　１２ヶ月　＝　３６０，０００円

同じ物件の売買の価格を　５５０万円とすると
３６万円　÷　５５０万円　＝　年間の想定利回り　７．２％

これに、将来起こる修繕費等のマイナス要素を加味して、
だいたい５％～６％ぐらいでは運用できるのではない
でしょうか。

実際に、自分が住むのではなく、賃貸に出すようとして、
購入される方も最近はいるようですが。

確かに　価格が低い　＝　投資資本が少ない　と考えれば、
味のある不動産に早変わり！
低金利時代、ほかの投資商品に比べれば　高利回り
商品といえるかもしれません。

いずれにしても、一人でも団地に興味を持つ方が
ふえれば、うれしい限りです。

今回は投資的な視点からのお話ですね。

確かに、建物の価値は底をついていますが、空き地が多い分、土地の持分はたくさんあります。
駅から近い団地は賃貸住宅としての価値もあります。

ここの団地でも現実に賃貸にまわされている物件が結構ありますし、
実際に投資目的で団地を購入する方も多いのではないでしょうか。

そういうことも含めて考えると環境のいい団地は、意外とリスクの少ない投資ともいえるかもしれません。

そういえば私たちが入居してから、ここの団地は売り物件がほとんどなくなりました。
こういうときには本当に売り物件がなくなったかというと、そうとは限りません。
いわゆる"空待ち"の団地なると、不動産業者の手持ち客だけで商談が成立してしまい、表に出なくなることが多いのです。
もし、チラシや広告だけで判断しているとチャンスを逃していることもありますよ。